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La plupart du temps, ce sont les profits d’une SCPI qui sont les plus abordés. Aussi, les investisseurs ou porteurs de parts sont étonnés lorsqu’ils prennent connaissance des différents frais relatifs à cette forme d’investissement. Il est donc important de se pencher sur le sujet pour bien comprendre le concept et éviter toute forme de malentendu.
Fonctionnement et frais de gestion SCPI
Pour comprendre le mode de règlement des frais de gestion SCPI comme indiqué sur cet article, il est important de revenir sur le concept d’une SCPI. C’est-à-dire que l’acquisition de chaque part dans cette forme d’investissement inclut déjà tous les frais de souscription ou frais d’entrée. Aussi, aucun supplément n’est à régler outre les frais d’entrée. Même si la valeur de chaque part est fixée en fonction de la valeur du patrimoine, le montant des frais d’une SCPI est plus ou moins fixe pour tous les acteurs sur le marché.
Les principaux frais liés à une SCPI
Les frais en SCPI peuvent être départagés en trois catégories. Ils ont été mis en place suite à l’application du règlement général de l’AMF et conformément à l’article 422-11.
La commission de souscription
Les frais de souscription sont l’un des coûts déjà inclus dans le tarif que doit payer un porteur de part. Autrement dit, ils sont prélevés sur la prime d’émission. Ils varient entre 8 et 12 % et affichent un impact conséquent au moment de la revente des parts. Ils sont prélevés au moment où le porteur de part décide ne plus faire partie d’une SCPI. Même s’ils sont également appelés des frais d’entrée, ils ne fonctionnent pas de la même manière que les frais d’entrée indiqués pour un contrat d’assurance-vie. Ces derniers sont prélevés au moment de la souscription à l’offre.
Les frais de gestion
La commission de gestion sert à rémunérer les différentes sociétés de gestion pour leurs missions. Parmi les tâches à réaliser, il y a :
- la gestion locative incluant la redistribution et la collecte des loyers ;
- la gestion du parc immobilier impliquant les travaux, l’entretien, la revente et l’acquisition d’un bien ;
- la gestion des informations telles que les rapports annuels et les bulletins trimestriels ;
- la gestion de la trésorerie, etc.
Les frais de gestion sont prélevés directement sur les revenus locatifs bruts. Leur assiette de calcul peut s’étendre aux revenus des produits financiers relatifs à la SCPI. La commission prélevée peut aller de 9 à 12 %.
Les frais de cession
Les commissions de cession sont principalement perçues lors de la revente d’une part en SCPI à capital fixe. Pour rappel, il existe deux sortes d’investissement en SCPI. Il y a celle à capital fixe défini statutairement et celle à capital variable entièrement dépourvu de capital plafond. Les frais prélevés correspondent à la commission prélevée par la SCPI pour les démarches de confrontation des offres de vente et d’achat entre deux associés dans le cadre d’une vente ou achat de gré à gré. Généralement, ils sont à la charge de l’acheteur.
Les frais annexes
Outre les trois commissions que l’investisseur doit régler, il peut aussi y avoir d’autres frais dont il doit s’acquitter. Il s’agit de :
- la commission d’arbitrage à régler uniquement lors de la réalisation d’une plus-value ;
- la commission de suivi et de pilotage pour la réalisation de travaux.
Pour bénéficier d’un bon rendement, compte tenu des frais à régler, il est conseillé de détenir ses parts durant 8 à 10 ans. Cette échéance permet d’amortir les frais liés à la souscription. D’autres valeurs sont également visibles à travers les frais d’une SCPI.
Les différents lexiques relatifs aux frais d’une SCPI
Les frais à régler dans le cadre d’un investissement en SCPI sont indiqués à travers différentes dénominations. Il est important de les connaître pour faire la différence entre les différentes charges inhérentes à un investisseur :
Les frais de retrait
La valeur de retrait est le montant versé à un porteur de part désirant se retirer. Elle est égale au prix d’entrée diminué des commissions de souscription à hauteur de 10 %.
La valeur vénale
Elle est également appelée la valeur d’expertise. Elle traduit la valeur d’un patrimoine immobilier en portefeuille. Pour déterminer cette valeur, il faut faire appel à un spécialiste indépendant en évaluation immobilière. Chaque année, il y a au moins 20 % du parc immobilier d’une SCPI qui fait l’objet d’une expertise.
La valeur de réalisation
Il s’agit de la valeur des immeubles associés à celle des actifs financiers. En effet, une SCPI dispose d’une trésorerie à court terme générant des intérêts.
Les délais de jouissance
Même si les délais de jouissance ne sont pas considérés comme des frais à proprement dit, ils représentent un coût pour un nouvel investisseur. Pour cause, ce dernier ne touchera ses dividendes qu’au bout de quelques mois après son investissement. C’est un moyen de protéger les investisseurs déjà existants. En effet, lorsqu’une société de gestion achète un nouvel immeuble, celui-ci prend quelques mois avant de générer des rendements. Il est donc normal pour un nouvel investisseur d’avoir un délai de jouissance.
Les astuces pour réduire ses frais de gestion en SCPI
Afin de réduire ses frais d’entrée dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est conseillé de bien choisir sa plateforme d’investissement. Pour cela, il faut faire attention au pourcentage du cash back qu’elle propose. Les leaders du marché affichent un pourcentage de 2,5 % avec une économie de frais d’environ 27 %. Autrement, en profitant d’un parrainage d’épargnant, il est désormais possible d’obtenir un bonus supplémentaire allant de plusieurs milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros. Dans tous les cas, il n’y a que deux sortes de frais à payer suite à un investissement en SCPI. Il y a celui à payer à l’entrée et ceux à payer de façon récurrente.
