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Beaucoup de personnes se tournent vers l’achat en copropriété en raison des divers avantages qu’offre ce type de logement : partage des frais de gestion et d’entretien, taxe d’habitation moins chère, délégation des tâches au syndic, etc. Cependant, avec la pluralité des immeubles et face aux problèmes rencontrés par les habitants d’un même bâtiment, la vie en copropriété est désormais régie par la loi. Cette loi définit les clauses de copropriété, ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires. Alors, que faut-il savoir sur la copropriété ?
La définition de la copropriété
Le concept de la copropriété désigne les immeubles ou les groupes d’immeubles ayant deux propriétaires au minimum. Ces propriétaires peuvent habiter, louer ou vendre à volonté leur espace en copropriété.
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1956 qui attribue à chaque copropriétaire un lot composé de parties privatives et de parties communes. Les termes tantième ou millième font allusion à la quote-part des copropriétaires dans les parties communes.
Les parties privatives sont généralement les pièces privées comme les appartements, les studios, les loggias… Pour ce qui est des parties communes, il s’agit notamment des escaliers, des halles, des ascenseurs, du parking, des murs…
Les copropriétaires disposent chacun du règlement qui régit la cohabitation. Dans ce règlement sont mentionnées les parties privatives et les parties communes, ainsi que les règles à observer pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Chacun a connaissance de ses droits et de ses devoirs qui seront suivis par le syndicat de copropriétaires.
Ce syndicat prendra en compte les copropriétaires et les personnes externes telles que le notaire et les agents immobiliers pour décider de l’exécution ou non des travaux spécifiques. Le syndicat, lors des assemblées générales, peut décider de faire cotiser les copropriétaires pour l’entretien des parties communes tel que spécifié dans le règlement.
La mise en copropriété
Il faut savoir que le déroulement d’une mise en copropriété passe essentiellement par l’établissement de l’état descriptif de division. Il faudra faire appel à un géomètre qui mesurera et ressortira chaque lot en mettant un accent particulier sur les parties privatives et les parties communes.
Ensuite, une fois les lots identifiés, ils recevront chacun un numéro. C’est une sorte de matricule permettant de les distinguer les uns des autres dans le bâtiment. Les lots peuvent avoir des caractéristiques différentes (superficie, consistance, position…) ou les mêmes fonctions (commercial, bureau, habitation…) dans le bâtiment. Le numéro identifiant attribué par le géomètre est une carte d’identité du lot mis en copropriété.
À chaque lot est affectée une quote-part en tantième ou en millième des parties communes. Ainsi, les charges communes de chaque copropriétaire sont déterminées et le règlement de copropriété est établi par le géomètre et le notaire ou l’avocat. Les copropriétaires adhèrent à l’unanimité au règlement ainsi établi pour la mise en copropriété.
Quelles sont les parties prenantes d’une copropriété ?
Tout d’abord, il faut faire une nuance : l’ensemble des copropriétaires constitue le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat ne compose pas les parties prenantes. Dans une copropriété, les parties prenantes sont le syndic de copropriété et le conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires se forme dès la mise en copropriété et regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Son rôle est de réunir les copropriétaires lors des assemblées générales pour discuter de tous les sujets ayant rapport à la tenue et au fonctionnement de l’immeuble.
Le syndic de copropriété est composé de quelques copropriétaires élus pour un mandat de 1 à 3 ans lors de la première assise du syndicat des copropriétaires. Il s’occupe de la gestion administrative et financière du groupe. Il convoque les assemblées générales et ouvre un compte bancaire au nom du syndic. Il veille aussi à la mise à jour des documents comptables et au recouvrement des impayés.
Il collecte les charges de copropriété et rassemble les fonds pour l’exécution des travaux. Au syndic de copropriété, viennent s’ajouter le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif selon les besoins.
Le conseil syndical quant à lui est composé de copropriétaires choisis à la majorité absolue lors d’une assemblée générale. Son rôle varie selon le mode de gestion de la copropriété. La constitution du conseil syndical est facultative lorsque la gestion de la copropriété est assurée par un syndic bénévole ou professionnel. Sa mission consiste à assister et à contrôler les actions du syndic.
La constitution du conseil syndical est obligatoire lorsque la copropriété est gérée en syndic coopératif. Les conseillers syndicaux ne sont pas rémunérés pour leur travail, mais ils obtiennent une assurance responsabilité civile, une prime de déplacement ou un abonnement mobile.
Les droits et les obligations des copropriétaires
Selon la loi du 10 juillet 1956 et le règlement de copropriété, les copropriétaires disposent de plusieurs droits, mais ont aussi des devoirs ou des obligations. Les copropriétaires ont le droit de disposer à leur bon vouloir de leurs parties privatives, sans altérer les libertés et le confort des autres.
Les copropriétaires doivent respecter les parties communes, et sans décision unanime en assemblée générale, aucune modification ne peut être portée sur ces parties. Ceci vise à préserver la destination de l’immeuble vis-à-vis de ses occupants. Les copropriétaires doivent payer leurs charges de copropriété qui leur reviennent selon leur quote-part en tantième ou en millième.
Ils ont aussi la responsabilité de respecter le règlement, à défaut de quoi, le syndic devra les rappeler à l’ordre ou avoir recours à une poursuite judiciaire en cas de récidive notable. Les propriétaires doivent éviter de garer ou de ranger les vélos ou les poussettes dans le couloir par exemple. Ils doivent éviter de jeter les ordures ménagères sur le palier et doivent respecter la propreté des parties communes.
Les parties communes d’une copropriété
Les parties communes d’un immeuble sont les espaces réservés à tous les propriétaires pour une utilisation générale. Dans des cas spécifiques, ces parties peuvent être réservées spécialement à un petit groupe d’occupants. L’accès et l’utilisation des parties communes par les copropriétaires sont normalement consignés dans le règlement de copropriété.
Dans le cas contraire, les occupants de l’immeuble devront se référer à la loi de 1956 en son article 3. Selon la loi, les parties communes sont :
- le toit,
- les murs,
- les voies d’accès,
- les couloirs,
- les escaliers,
- les réseaux d’eau et d’électricité,
- les gaines et les têtes de cheminées.
Comme parties communes, il y a aussi les jardins, les terrasses et cours non privatifs, les chaudières et les ascenseurs. Selon les tantièmes affectés à leur lot, chaque copropriétaire assumera les charges liées à ces espaces et équipements communs.
