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Vous avez déjà pensé à investir dans les quartiers à (très) faibles revenus ?
Les chiffres ont souvent l’air alléchants :
“Je peux acheter une propriété pour 25 000 €, y mettre 10 000 € de réparations et la louer pour 1 000 à 1 200 €/mois ! Inscrivez-moi !”
Les flippers peuvent aussi être tentés :
“Je peux mettre 35 000 € et retourner cette propriété à un investisseur clé en main pour 50 000 € ? Boo-yah !”
Les rendements semblent excellents sur le papier. Mieux que géniaux, en fait – presque trop beaux pour être vrais.
Est-ce qu’ils le sont, cependant ?
J’ai possédé des dizaines de propriétés dans des quartiers difficiles, de classe D. Par ” quartiers difficiles “, je ne veux pas dire ” cols bleus ” ou ” classe ouvrière ” ou ” un peu malchanceux “
Ce que je veux dire, ce sont les bidonvilles légitimes – ceux où il n’est (malheureusement) pas rare de voir des jeunes de 15 ans vendre de la drogue au coin de la rue.
Facteurs qui affectent les propriétaires dans les quartiers défavorisés
Voici pourquoi les rendements dans ces zones semblent si importants, pourquoi la plupart des investisseurs devraient les éviter, et pourquoi une petite poignée d’investisseurs y réussissent si bien.
Crime
Ne tirons pas de conclusions hâtives ici : Les mauvais quartiers ne seraient pas qualifiés de “mauvais” s’ils n’avaient pas un taux de criminalité élevé.
Il y a la criminalité.
Il y a le risque physique pour votre personne, bien sûr. Mais même si vous ne vous y rendez qu’en plein midi, vêtu de Kevlar de la tête aux pieds et soutenu par une douzaine de géants meatheads, tous munis d’armes de qualité militaire, vos problèmes de criminalité ne disparaissent pas pour autant.
Dans les quartiers à forte criminalité, vous pouvez vous attendre à des effractions ou au moins à des tentatives d’effraction (qui peuvent être tout aussi coûteuses). Vos entrepreneurs peuvent se faire voler leurs outils – d’ailleurs renseignez-vous sur l’outil de collaboration office 365 sharepoint – en un clin d’œil. Vos portes et fenêtres peuvent être défoncées – et pas seulement pour le vol : Vos propriétés peuvent être vicieusement vandalisées, tout cela juste pour le sport.
Ça m’est arrivé, plus de fois que je ne peux le compter. Une maison a été cambriolée tellement de fois que mon gestionnaire immobilier a dû visser les portes avec une tête de vis spéciale pour que les jeunes du quartier ne puissent pas les dévisser pour entrer par effraction et se défoncer.
D’abord, il y a l’histoire de la maison.
Ensuite, il y a l’impact de la criminalité sur vos locataires et sur le quartier en général. En fin de compte, les bonnes personnes ne veulent tout simplement pas vivre là.
La demande est faible.
Faible demande, taux d’inoccupation élevé
Je ris toujours quand j’entends les gens d’une ville se plaindre d’un ” problème de logement abordable “.
La demande est faible, les taux d’inoccupation sont élevés.
Avec des estimations allant jusqu’à 30 000 logements vacants, la ville a en fait une offre élevée et une faible demande de logements. J” ai loué des maisons entières pour 525 €/mois.
Les logements abordables sont un problème de taille. Des taux de criminalité élevés, des taux d’impôt foncier élevés, des taux de vacance élevés, une réglementation déséquilibrée et une faible demande ? Ce sont des problèmes dans le métro.
Mais je m’avance un peu.
Le problème est en fait bien visible : Lorsque des blocs entiers restent vides, comment attirer des locataires ? C’est souvent un énorme défi. J’ai regardé des propriétés rester vacantes pendant six mois, le tout avec une activité de présentation minimale.
La plupart des investisseurs locatifs ne sont pas en mesure d’attirer les locataires.
La plupart des investisseurs locatifs ne réfléchissent pas beaucoup aux taux d’inoccupation tant qu’ils n’ont pas vu une propriété rester vacante pendant aussi longtemps.
Taux élevés de défaut de paiement & d’expulsion
Plus souvent qu’autrement, les locataires que j’ai eus dans les mauvais quartiers m’ont fait courir après eux pour obtenir des loyers.
” Mais, c’est à ça que sert la sélection approfondie des locataires ! “
Sûr – dans les quartiers où la demande et les revenus sont élevés. Qu’en est-il lorsque six mois s’écoulent avec autant de demandes, et que le score de crédit de chaque demandeur a été inférieur à 600 ?
La chasse aux locataires pour le loyer n’est pas la raison pour laquelle vous vous êtes lancé dans le jeu du propriétaire. C’est fastidieux, cela prend du temps et, à long terme, ce sont toujours les locataires qui gagnent.
C’est une question de temps.
Crois-moi. Je le sais.
Taux de rotation élevé
Lorsque votre locataire est en défaut de paiement et que vous passez par le processus d’expulsion (coûteux et long), vous pouvez vous attendre à un turnover coûteux avec beaucoup de dommages matériels.
Mais même parmi les locataires payants, qui ne laissent pas votre propriété à la poubelle, le taux de rotation est souvent élevé. Après tout, la plupart des personnes qui ont le choix en la matière ne veulent pas vivre dans ces quartiers.
Les locataires qui ont le choix ne veulent pas vivre dans ces quartiers.
Il reste donc principalement des locataires potentiels qui n’ont pas le choix. D’après mon expérience, ces personnes ne sont pas susceptibles d’être des locataires stellaires.
Des coûts élevés par rapport au loyer
J’ai abordé la question des taux d’inoccupation élevés. Ce ne sont pas les seules dépenses qui sont élevées par rapport aux loyers.
Les assureurs facturent des frais de location élevés.
Les assureurs facturent beaucoup dans ces quartiers, par rapport à la valeur des propriétés. Pourquoi ? Parce que les taux de sinistres sont si élevés ici, en grande partie à cause des taux de criminalité élevés.
Les assureurs facturent beaucoup par rapport aux loyers.
Cela ne s’arrête pas à la seule assurance, (voir myfoncia ) cependant. Les taux d’imposition foncière ont tendance à être plus élevés dans les villes que dans les banlieues.
N’oublions pas non plus les gestionnaires de propriété. Vous pensez qu’ils facturent 7 à 8 % dans ces quartiers ? Détrompez-vous. Pour le nombre de maux de tête qu’ils traversent en gérant les unités dans ces quartiers, ils facturent 10-12% et un mois complet de loyer de frais de location.
Les propriétaires devront faire face à des dépenses plus élevées dans les quartiers de classe D, par rapport aux loyers, que les propriétaires dans les meilleurs quartiers. Ils doivent être incroyablement prudents avec ces chiffres lorsqu’ils prévoient leurs flux de trésorerie à long terme.
Il y a une différence entre les deux.
