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Comme tous les autres investissements immobiliers, l’investissement SCPI demande un minimum de connaissances. Sélectionner parmi tous les véhicules existants peut être vraiment complexe, surtout si l’on ne prête pas attention aux diverses spécificités. Mais comment se passe le fonctionnement des SCPI et quelles sont les diverses façons d’investir ?
Définir la SCPI
Afin de bien investir en SCPI, il est essentiel de comprendre son mode de fonctionnement. La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI est une société ayant pour mission de vous aider à acquérir des biens immobiliers.
Une fois achetés, ces biens sont loués pour vous permettre de générer des revenus. L’épargnant désirant investir en SCPI, acquiert une ou plusieurs parts de SCPI afin de devenir associé. En contrepartie, il aura droit à des dividendes (revenus fonciers).
Les biens sont variés : bureaux, hôtels, entrepôts, établissements de santé…
Les bénéfices d’un investissement en SCPI
La rentabilité
Les SCPI représentent un rendement moyen de 4.5%, ce qui est non négligeable compte tenu de la forte volatilité sur les marchés.
Aussi, c’est un investissement synonyme de stabilité si l’on se réfère à un rendement n’étant jamais descendu en dessous de 4 %.
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Une accessibilité
Quand on fait référence aux atouts de la SCPI, il faut rappeler son accessibilité. Contrairement à l’immobilier locatif classique, son ticket d’entrée est faible.
Un risque maîtrisé
Le risque au moment d’investir dans l’immobilier locatif, c’est le non-paiement des loyers. Comme les locataires sont multiples en SCPI, le risque est réduit, car réparti sur plusieurs locataires.
Une gestion déléguée
Les investisseurs ne se chargent d’aucune gestion, que ce soit au niveau des :
- Locataires mauvais payeurs ;
- Les travaux à faire ;
- L’arbitrage des actifs…
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Les risques à connaître avant de se lancer
La liquidité
Il est important de mettre en avant que la SCPI n’est certainement pas une alternative aux livrets à court terme. Sa liquidité dépend de deux facteurs :
- L’état du secteur immobilier au moment de la vente ;
- Les frais de souscription lors de la revente (amortis au bout de quelques années de revenus).
Le prix de part non garanti
Comme tous les biens immobiliers, le prix d’une part de SCPI peut être sujette au changement. Les biens dans le portefeuille peuvent ainsi voir leur valorisation augmenter ou baisser.
Des revenus non garantis
Les dividendes remis aux associés tous les trimestres seront fonction des loyers perçus. Il n’y a pas de garantie quant à ces loyers. Néanmoins, deux paramètres peuvent diluer ce risque :
- Le nombre de locataires ;
- Les baux sur le long terme.
Comment investir en SCPI ?
L’investissement cash
C’est la façon la plus courante d’investir en SCPI. L’investisseur use de toute ou partie de son épargne, ou groupama epargne salariale par exemple, pour acheter des parts de SCPI afin de recevoir des dividendes tous les 3 mois.
Avec cet investissement nul besoin d’optimiser ses revenus fonciers.
L’investissement par emprunt
Effectuer un investissement SCPI à crédit permet de profiter de l’effet de levier du crédit pour détenir un capital.
Comme tous les biens immobiliers, il est possible de faire un prêt pour bénéficier de la SCPI. L’atout principal de cette option est de pouvoir effectuer un investissement avec de faibles mensualités. De plus, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
Compter sur le démembrement
L’investissement en SCPI via le démembrement représente des avantages non-négligeables. Cela vous permet d’acquérir des parts de SCPI avec une forte décote. La remise va généralement de 20 % pour un démembrement de 5 ans.
En contrepartie, l’épargnant ne va recevoir aucun revenu. Toutefois, tout l’intérêt réside au terme de ces 5 ans de nue-propriété !
