Qu’est-ce qu’une mise en réserve de terrains et pourquoi le faire ?

 

Si vous êtes comme la plupart des investisseurs immobiliers, vous poursuivez probablement cette activité avec un ou deux objectifs principaux en tête :

Acheter une propriété et la revendre pour un profit dès que possible. Acheter une propriété et créer une source fiable de revenus passifs.

Ces deux stratégies sont des méthodes tout à fait légitimes et éprouvées par le temps qui ont créé beaucoup de richesse pour beaucoup de gens dans l’immobilier. Cependant, parmi toutes les différentes façons dont les gens poursuivent l’investissement immobilier, l’une des stratégies les plus négligées et sous-utilisées que je connaisse est une technique d’achat et de détention connue sous le nom de “Land Banking”.

 

Land Banking 101 : Une Introduction

Le terme “land banking” implique presque exactement ce qu’il est. Plutôt que de placer de l’argent sur un compte d’épargne (où il rapportera un maximum de 1 % d’intérêts chaque année) ou sur le marché boursier (qui est devenu de plus en plus imprévisible ces dernières années), certains entrepreneurs ont adopté une approche alternative en acquérant des TERRAINS et, ce faisant, en parquant leur argent dans un actif tangible et fixe, un actif qui ne peut pas être cassé, volé ou détruit.

Les terrains vacants sont ignorés par la plupart des nouveaux investisseurs parce qu’ils ne semblent tout simplement pas excitants. Cela amène beaucoup d’investisseurs fonciers potentiels à négliger un grand nombre d’avantages que les terrains ont par rapport aux investissements immobiliers traditionnels (par exemple – maisons, immeubles d’habitation, propriétés commerciales, etc). Contrairement à la plupart des bâtiments résidentiels et commerciaux, les terrains coûtent très peu à posséder… pas de paiements de services publics, pas de problèmes de locataires, pas d’infestations de termites, pas de robinets qui fuient, pas de toilettes cassées, et si vous l’achetez comme je le fais, pas de paiements hypothécaires.

 

Pensez-y… vous pouvez acheter un morceau de terrain vacant aujourd’hui, vous en éloigner pendant dix ans et quand vous revenez, rien n’aura changé. Pouvez-vous imaginer un investissement plus sûr ?

Et pensez à l’économie des terrains… il s’agit d’une ressource dont l’offre diminue toujours (après tout, ils n’en font plus) et dont la demande est en constante augmentation. Compte tenu de la proposition de valeur qui accompagne la possession de terrains, je me retrouve souvent à me gratter la tête et à me demander ” Pourquoi il n’y a pas plus d’investisseurs qui s’impliquent dans ce domaine ? “

 

L’histoire du Land Banking

Cette stratégie n’a rien de nouveau. L’un des exemples les plus connus de Land Banking au cours des 500 dernières années est John Jacob Astor, qui a utilisé cette stratégie pour devenir le premier multimillionnaire des États-Unis.

Il a réalisé le pouvoir du Land Banking lorsqu’il a acheté de grandes étendues de terrain qui sont maintenant connues sous le nom de “Manhattan”.

Il a acquis ces terres à un moment où personne d’autre n’a réalisé l’opportunité. Au moment de sa mort, la valeur nette estimée d’Astor aurait été équivalente à 110,1 milliards de dollars en dollars américains 2006, faisant de lui la quatrième personne la plus riche de l’histoire américaine.

 

Le pour et le contre du Land Banking

La plupart des investisseurs ne prêtent pas beaucoup d’attention à cette opportunité parce qu’ils n’ont pas de patience. Les gens veulent leur argent maintenant, ils ne veulent pas attendre des décennies pour réaliser leurs gains.

C’est une objection compréhensible parce que la stratégie du land banking prend effectivement beaucoup de temps à mettre en œuvre. Il peut falloir des décennies pour que la stratégie de mise en réserve des terres produise des résultats (si elle en produit).

De la même manière que toute stratégie d’investissement s’accompagne de sa part de risque et d’incertitude, ces problèmes sont aggravés par le temps nécessaire pour que la stratégie de mise en réserve des terres fonctionne. De nombreux investisseurs préféreraient avoir leur argent aujourd’hui plutôt que de nombreuses années dans le futur, et le “jeu de l’attente” est sans doute le plus grand inconvénient du land banking.

Sur la même pièce, si un investisseur immobilier comprend comment identifier un marché en croissance et acheter des propriétés dans le chemin de la croissance, les rendements peuvent être exponentiellement plus élevés que de nombreux autres investissements d’achat et de maintien à long terme. Surtout dans les cas où le terrain est en mesure de produire une certaine quantité de flux de trésorerie pendant la période de détention (par exemple – en louant le terrain à un agriculteur, un chasseur ou tout autre utilisateur final qui paiera un paiement de location mensuel au propriétaire).

 

La mise en réserve de terrains est-elle un bon investissement ?

La mise en réserve de terrains est quelque chose que les grands promoteurs et les détaillants font depuis des décennies, car cela se produit dans toutes les grandes villes d’Amérique.

Regardez la grande région métropolitaine la plus proche de chez vous et comparez son aspect actuel à celui d’il y a dix ans. Si une ville est en croissance, il y aura un nouveau développement constant de quartiers résidentiels et de subdivisions commerciales. De nouveaux établissements de vente au détail sont toujours créés ou revitalisés, quel que soit l’aspect du marché immobilier.

 

Il suffit qu’un investisseur aille acheter des terrains à la périphérie d’une ville et qu’il attende que la population se développe jusqu’à eux. Il achète un terrain au prix bas d’aujourd’hui (avant que quiconque n’en perçoive la valeur) et attend que la ville se développe jusqu’à lui. Lorsque cela se produit, le prix du terrain monte en flèche et ils sont en mesure de rentabiliser leur investissement foncier. De nombreux multimillionnaires ont été créés à partir de cette seule stratégie, et vous pouvez le faire aussi.

Une façon de déterminer quelles zones peuvent être idéales est d’utiliser Google Earth pour voir l’imagerie satellite historique de la zone qui vous intéresse. Cette vidéo explique comment cela fonctionne…

 

Recherchez les zones qui sont sur le chemin de la croissance. Ces zones existent littéralement dans toutes les zones métropolitaines du monde et elles sont souvent négligées par les 98% des investisseurs immobiliers qui ne sont dans ce jeu que pour l’argent rapide. Si le temps est de votre côté (et soyons honnêtes – à moins que vous ne soyez en phase terminale, le temps est presque toujours de votre côté), c’est une stratégie dans laquelle vous devriez être actif.

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