20 septembre 2021, 21:22

Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut ? Comment utiliser le GRM dans l’immobilier

Vous voulez faire des calculs à l’envers sur un investissement locatif ? Ou trouver votre prochaine ville pour un investissement immobilier à distance ? Utilisez le multiplicateur de loyer brut (GRM) pour une réponse rapide. 

Le multiplicateur de loyer brut offre un aperçu simple de la rentabilité de tout bien d’investissement ou de toute ville. Les investisseurs immobiliers peuvent utiliser une myriade de méthodes pour évaluer les propriétés ou prévoir les revenus locatifs. Ce qui rend le multiplicateur de loyer brut unique, c’est sa rapidité et sa simplicité, qui vous permettent de l’utiliser également pour analyser et comparer les villes.

Cette simplicité a toutefois un coût, car le GRM fait un instrument émoussé. Assurez-vous de comprendre non seulement ses utilisations, mais aussi ses limites avant de vous y fier trop fortement.

 

Qu’est-ce que le multiplicateur de loyer brut (GRM) dans l’immobilier ?

Le multiplicateur de loyer brut est le rapport entre la valeur ou le prix d’un bien immobilier et le revenu locatif annuel brut qu’il crée grâce au loyer. Dit autrement, le GRM vous indique combien d’années il faudrait pour que le revenu locatif brut rembourse le prix d’achat. 

Il constitue un raccourci rapide pour calculer la rentabilité locative. Mais il ne tient pas compte de toutes les dépenses liées à l’immobilier locatif, qui varient énormément d’une ville, d’un quartier et d’une propriété à l’autre. 

 

Comment calculer la GRM

Calculer la GRM est assez simple. La formule est la suivante :

GRM = Prix de la propriété/revenu locatif annuel brut 

Disons que Louis a les yeux sur une propriété qui coûte 300 000 €. La propriété est louée pour 3 000 €/mois, pour un loyer annuel brut de 36 000 €. 

Valeur de la propriété de 300 000 €/ Revenu locatif annuel de 36 000 € = 8,33 GRM

Qu’est-ce que cela signifie ? Le GRM donne une estimation du temps qu’il faudra à une propriété pour s’amortir. Dans cet exemple, il faudra 8,3 ans à Louis pour rembourser le bien. Gardez à l’esprit que la formule GRM n’inclut pas les autres dépenses de location telles que les taxes foncières, le taux d’inoccupation – voir aussi notre article sur le taux de change définition – et l’assurance.

 

Utilisations du multiplicateur de loyer brut

En plus de fournir rapidement un rapport prix/loyer pour une propriété potentielle, le GRM s’accompagne de quelques autres utilisations.

Il vous aide à identifier la juste valeur marchande d’une propriété, si vous connaissez le GRM de propriétés similaires dans la région. Vous pouvez inverser la formule comme suit :

Valeur typique d’une propriété = Revenu locatif x GRM

En reprenant l’exemple ci-dessus, Sam connaît le revenu locatif annuel brut, et le GRM typique du quartier : le nombre d’années qu’il faut généralement pour rembourser les propriétés de la région. Avec ces informations, il peut calculer et identifier ce que serait une juste valeur marchande pour la propriété. 

36 000 € de revenus locatifs x 8,33 GRM = 300 000 € de valeur (arrondie)

De même, vous pouvez utiliser la formule GRM pour déterminer le juste loyer. Si vous voulez déterminer quel devrait être le loyer d’une propriété donnée, vous devez connaître la juste valeur marchande :

Revenu locatif = Prix de la propriété / GRM

Dans ce scénario, Louis connaît la GRM et le prix de la propriété. Ce calcul détermine un prix de location équitable.

 Valeur de la propriété de 300 000 € / 8,33 GRM = 36 000 € de revenus locatifs

En prenant le prix de la propriété et en le divisant par le nombre d’années pendant lesquelles la propriété devrait s’amortir, Louis obtient une estimation de ce qu’il devrait gagner annuellement grâce à ses locataires.

Mais étant donné le caractère brutal du GRM, vous ne pouvez pas calculer les flux de trésorerie locatifs ou la valeur des propriétés avec une réelle précision. Au lieu de cela, mettez cette brutalité même à votre service en l’utilisant à plus grande échelle, pour identifier les villes présentant des rapports prix/loyers intéressants.

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