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Le système de l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs qui souhaitent avoir un patrimoine immobilier. Ces investisseurs passent par des sociétés de gestion qui achètent les biens immeubles. L’investisseur acquiert alors des parts de SCPI. Un placement en SCPI est intéressant, dans la mesure où l’on procède à un investissement avec un rendement attractif. Afin de vous guider en matière d’investissement immobilier, voici les points les plus importants à connaître.
Acheter des parts de SCPI
L’investissement immobilier peut se réaliser de plusieurs façons. Par exemple, le particulier peut acheter un terrain, une maison ancienne ou un logement neuf. Il peut ensuite se tourner vers l’investissement locatif pour percevoir des revenus complémentaires ou rénover le bâtiment et le revendre. Il est également possible d’acheter des parts de scpi et d’accéder à des actifs immobiliers diversifiés qui sont mis en location, sans les gérer soi-même. L’investissement dans les parts en SCPI donne droit à plusieurs avantages, dont un taux de rendement net qui environne les 4 à 5 %. Les revenus perçus d’un investissement en SCPI sont nets de charges, mais soumis au barème de l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Opter pour un investissement en SCPI rentable
En dépit du fait que les parts en SCPI constituent un placement moins volatil que les placements en Bourse par exemple, il faut tenir compte des risques et bien préparer son investissement. Il s’agit d’un investissement à long terme, comme tout investissement immobilier. En général, la détention recommandée est de dix ans. Il est idéal pour les contribuables qui sont faiblement imposés. La perte en capital est tout à fait possible, car les revenus perçus dépendent de l’état du marché immobilier. Ainsi, il vaut mieux choisir judicieusement ses parts en SCPI et tenir compte de certains indicateurs :
- la situation personnelle du futur investisseur ;
- le taux de distribution sur la valeur marché (TVDM) qui concerne la rémunération des parts ;
- la variation du prix moyen de la part (VPM) ;
- le taux de rendement interne sur 10 ans (TRI), qui implique les revenus, la valorisation du capital et les frais ;
- l’état et la qualité des immeubles ;
- la mutualisation locative ;
- la mutualisation du parc ;
- le taux d’occupation financier (TOF) ;
- le niveau du report à nouveau (RAN).
Il existe d’autres paramètres à surveiller, tels que l’état du marché secondaire.
Comment acheter des parts en SCPI ?
En payant comptant
Pour acheter des parts en SCPI, il faut se rendre auprès de son banquier, d’une société de gestion, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou se rendre sur une plateforme Internet. Le prix du ticket d’entrée peut aussi bien valoir quelques centaines d’euros que quelques milliers. L’achat prend place lors de la création du capital de la SCPI ou lors de son augmentation.
En souscrivant un emprunt
L’achat de parts en SCPI à crédit est réalisable, lorsqu’on ne dispose pas des fonds nécessaires. On peut donc demander un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique. Il faut vérifier que les intérêts de l’emprunt soient déductibles des revenus fonciers.
Acheter en nue-propriété
L’investisseur peut acheter des parts de SCPI démembrées, c’est-à-dire que la nue-propriété et l’usufruit sont séparés. C’est un moyen d’obtenir une décote sur le prix d’achat et de bénéficier d’une défiscalisation durant le démembrement.
Les principaux avantages d’acheter des parts en SCPI
Se constituer un patrimoine immobilier en toute simplicité
Lors de l’achat de parts à crédit, l’investisseur peut profiter de taux de crédit bas. Les revenus fonciers qu’il percevra plus tard (à hauteur de %) permettront de rembourser le crédit. Quant aux intérêts d’emprunt, ils sont automatiquement déductibles du revenu imposable dans le cadre d’un crédit immobilier.
Un rendement élevé
En général, les investissements immobiliers sont des placements stables et peu volatiles, surtout en tenant compte d’un marché immobilier qui est à la hausse. En France, le rendement des investissements en SCPI se situe aux environs de 4,5 %.
Des risques individuels limités
Dans la SCPI, le risque est mutualisé. L’investissement porte sur plusieurs biens immeubles et plusieurs locataires. Les investisseurs ne subissent aucune contrainte de gestion, grâce à la société qui se charge de la gestion locative et de ses formalités, comme la collecte de loyers, l’assurance, les travaux d’entretien, etc.
