Si votre salaire net mensuel est de 3 000 €, la banque va d’abord regarder combien vous pouvez consacrer au remboursement d’un prêt. La règle d’endettement la plus couramment appliquée en France est de retenir environ 33 % du revenu net comme charge maximale (parfois 35 % selon le profil et la banque). Cela signifie qu’avec 3 000 € nets vous disposez théoriquement d’une mensualité maximale autour de 990 à 1 050 € selon l’arrondi retenu par l’établissement.
Méthode de calcul simple
Pour estimer rapidement le montant empruntable, on part de la mensualité disponible, puis on applique la formule de calcul d’une annuité constante (mensualité = capital × taux mensuel / (1 – (1 + taux mensuel)^-n)). Pour simplifier, voici une méthode pratique :
- Définir la mensualité possible : par exemple 1 050 € (35 % de 3 000 €) ou 990 € (33 %).
- Choisir une durée de remboursement : 10, 15, 20 ou 25 ans sont les plus courantes.
- Estimer le taux d’intérêt : selon le marché, par exemple 1,5 %, 2,5 % ou 3,5 % en taux fixe annuel.
- Calculer le capital remboursable avec la formule ou utiliser un simulateur.
Exemples chiffrés (mensualité retenue : 1 050 €)
| Durée | Taux 1,5 % | Taux 2,5 % | Taux 3,5 % |
|---|---|---|---|
| 10 ans (120 mois) | ≈ 100 500 € | ≈ 97 200 € | ≈ 94 100 € |
| 15 ans (180 mois) | ≈ 142 000 € | ≈ 136 500 € | ≈ 130 800 € |
| 20 ans (240 mois) | ≈ 188 000 € | ≈ 177 500 € | ≈ 167 000 € |
| 25 ans (300 mois) | ≈ 228 000 € | ≈ 213 000 € | ≈ 198 000 € |
Ces chiffres sont indicatifs et arrondis pour donner un ordre de grandeur. La durée influence fortement le capital possible : plus la durée est longue, plus le capital empruntable augmente pour une même mensualité, mais le coût total des intérêts augmente aussi.
Effet de l’apport et du co-emprunteur
L’apport personnel réduit le montant à emprunter et peut améliorer les conditions (taux, assurance). Un apport de 20 000 € réduit directement le capital nécessaire, par exemple en augmentant la valeur du bien que vous pouvez viser sans dépasser la mensualité maximale. De même, joindre un co-emprunteur avec un revenu équivalent (autre personne à 3 000 € nets) multiplie la mensualité possible et peut faire monter significativement l’enveloppe globale.
| Situation | Montant approximatif (20 ans, taux 2,5 %) |
|---|---|
| Sans apport, une seule personne | ≈ 177 000 € |
| Apport 20 000 € | ≈ 197 000 € (capacité portée par apport) |
| Co-emprunteur similaire (revenu double) | ≈ 354 000 € (mensualité doublée) |
Charges à prendre en compte
La banque examine aussi vos charges courantes : loyers, crédits en cours, pension alimentaire, frais récurrents. Les frais de notaire (environ 7 à 8 % pour de l’ancien), les frais d’agence éventuels et les travaux éventuels doivent être intégrés à votre budget global. Attention : une mensualité théorique parfaite peut être réduite si vous avez des charges élevées ou un profil jugé moins stable par l’établissement.
Assurance emprunteur et taux effectif
L’assurance emprunteur (décès, PTIA, IPT, ITT) représente souvent 0,20 à 0,60 % du capital selon l’âge et l’état de santé. Négocier une délégation d’assurance peut réduire le coût global et donc améliorer la capacité d’achat réelle. De même, les frais de dossier et garanties (hypothèque, caution) influencent l’équation financière.
Constitution du dossier et conseils pratiques
Pour maximiser vos chances d’obtenir une bonne offre, préparez les pièces suivantes :
- Pièce d’identité et justificatif de domicile.
- Trois dernières fiches de paie et derniers avis d’imposition.
- Relevés bancaires sur trois mois et justificatifs d’épargne/apport.
- Tableau d’amortissement des prêts en cours et contrat de travail ou attestation de l’employeur.
Autres conseils : améliorer votre reste à vivre (limiter découvert), rembourser les petits crédits avant la simulation, comparer plusieurs offres et envisager le recours à un courtier qui négocie les taux et l’assurance pour vous.
Avec 3 000 € nets par mois et en respectant un taux d’endettement prudent, votre capacité d’emprunt se situe généralement entre 95 000 € et 230 000 € selon la durée et le taux. L’apport, la présence d’un co-emprunteur et la qualité du dossier peuvent vous permettre d’augmenter significativement ce montant. Pour une estimation précise et personnalisée, réalisez une simulation détaillée en intégrant votre apport, vos charges réelles et le taux d’assurance envisagé, ou contactez un courtier pour obtenir plusieurs propositions concurrentes.
