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Si vous avez acheté un terrain en Europe dans les années 1970, vous pensez probablement que ce terrain est un bon investissement. Mais si vous l’avez acheté en 2006, et qu’il ne vaut plus qu’une fraction de ce que vous avez payé, votre opinion serait probablement différente. La plupart des investisseurs immobiliers avertis conviendront que l’achat d’un terrain n’est pas une bonne idée à nos jours, et cela inclut l’achat de petites parcelles de terrain et/ou l’investissement potentiel dans une grande transaction foncière. La vérité c’est qu’il y a tout simplement trop de risques. Découvrons ces risques.
Les risques de l’achat d’un terrain
Voici le problème :
Il s’agit d’un investissement 100 % spéculatif. Vous espérez à 100 % que la valeur augmentera pour vous offrir un taux de rendement équitable. Et c’est possible. Mais cette valeur augmentera-t-elle suffisamment pour vous offrir un taux de rendement équitable compte tenu du risque extrême que vous prenez en détenant cette terre ?
Voici le risque :
Imaginons que vous achetiez un terrain d’une valeur de 100 000 euros et que vous payiez en liquide. Il vous en coûtera quand même de l’argent chaque mois pour couvrir les impôts fonciers et l’assurance. Et voici le plus important : cela vous coûtera également le coût d’opportunité du capital.
Vous avez probablement retiré 100 000 euros de votre compte de fonds commun de placement, ou d’un autre actif financier, pour acheter le terrain. Et quand cet argent était sur le compte financier, il rapportait probablement des intérêts – disons 5 % – mais maintenant il ne rapporte plus rien parce que vous l’avez retiré de votre compte pour acheter le terrain. Vous perdez donc en réalité 5 % de votre patrimoine chaque année parce que vous ne gagnez pas ce rendement. À moins, bien sûr, que la valeur du terrain n’augmente d’autant, plus une compensation pour les taxes foncières, les assurances (voir myfoncia ) et autres coûts annuels.
Par exemple, si vous avez 100 000 euros et que vous les investissez dans un fonds commun de placement, vous gagnerez 5 %, soit 5 000 euros, par an. C’est de l’argent en banque que vous pouvez réinvestir pour gagner encore plus d’argent. Au bout de 10 ans, vous disposez de vos 100 000 euros initiaux, plus 50 000 à 70 000 euros de revenus supplémentaires en espèces ou en actifs financiers (dont amundi est le leader européen).
En revanche, si vous achetez un terrain, vous ne percevrez ni intérêts ni dividendes et, au bout de dix ans, vous aurez un morceau de terre sur lequel vous aurez payé des impôts. La valeur de votre terre aura-t-elle augmenté suffisamment pour correspondre au rendement que vous auriez obtenu sur un actif financier ?
Outre ces questions financières importantes, les terres peuvent également être contaminées, non aménageables ou faire l’objet de restrictions importantes en matière d’aménagement, entre autres.
Qui peut envisager d’acquérir d’un terrain ?
Le terrain peut constituer un bon investissement pour les entreprises de construction et les investisseurs fonciers à long terme. De même pour les entreprises qui possèdent des compétences et une expérience étendues en matière de développement et de droits, et qui ont des portefeuilles fonciers considérablement diversifiés pour réduire leur risque global.
Mais pour les petits investisseurs, il s’agit d’un pari à haut risque avec peu de chances d’obtenir un taux de rendement – voir aussi notre article sur le taux de change définition – équitable.
Il existe de bien meilleures possibilités d’investissement, comme les actions, les obligations, les fonds communs de placement, les propriétés locatives, etc.
