Une clé qui tourne dans une porte vide, le cœur qui bat à la première visite, l’envie d’acheter ou de rénover : tout cela ne suffit pas. Ce qui bloque souvent lors d’une demande de prêt, c’est l’absence d’un plan de financement clair et chiffré. Un dossier bancaire solide commence par des nombres lisibles et vérifiables. Pour convaincre, il faut présenter un plan où chaque poste de dépense et chaque source de financement sont explicitement indiqués et justifiés.
Pourquoi un plan de financement est indispensable
Le plan de financement joue trois rôles essentiels. D’abord, il montre que vous avez réfléchi aux coûts réels du projet et que vous avez anticipé les imprévus. Ensuite, il permet à la banque d’évaluer rapidement la cohérence entre le besoin d’emprunt, votre apport et votre capacité de remboursement. Enfin, il sert de document de travail lors des échanges avec un courtier ou un conseiller, facilitant les simulations de taux et de mensualités.
Les postes de dépenses à ne surtout pas oublier
Une erreur fréquente est d’oublier des postes qui alourdissent significativement le coût total. Voici la liste à vérifier et chiffrer systématiquement :
- Le prix d’achat du bien : montant négocié et frais éventuels de négociation.
- Les frais de notaire : droits de mutation et émoluments, généralement 2 à 8 % selon que le bien est neuf ou ancien.
- Les travaux : devis détaillés TTC pour chaque lot (électricité, plomberie, isolation, chauffage, finitions).
- La TVA : taux appliqué selon la nature des travaux et le statut du prestataire.
- Les diagnostics et expertises : plomb, amiante, termites, performance énergétique.
- Les frais d’agence et de dossier : commissions, frais bancaires, garanties.
- Une marge d’imprévus : en général 5 à 15 % du montant des travaux selon l’ampleur du chantier.
Recensement des ressources et aides possibles
Après avoir totalisé les dépenses, il faut lister toutes les ressources disponibles. L’apport personnel est central, mais d’autres aides peuvent réduire le besoin d’emprunt :
- Apport personnel épargné.
- Revente d’un bien ou apport apporté par un proche.
- Prêts aidés : prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, prêts conventionnés ou subventions locales.
- Prêts complémentaires : éco-PTZ pour certaines rénovations énergétiques, aides ANAH ou aides régionales.
Vérifiez l’éligibilité à chaque aide et joignez les justificatifs (simulations, attestations, conditions de ressources) au dossier bancaire.
Le modèle Excel : pourquoi l’utiliser et ce qu’il doit contenir
Un modèle Excel bien construit transforme la complexité en une synthèse lisible. Il doit comporter au minimum :
- Une feuille « Dépenses » listant chaque poste avec montants HT et TTC et calcul automatique de la TVA.
- Une feuille « Ressources » récapitulant apport, aides et prêts complémentaires.
- Une synthèse automatique calculant le besoin d’emprunt net et le pourcentage d’apport.
- Une feuille de simulation de crédit calculant mensualité, coût total du crédit et tableau d’amortissement.
- Une feuille de sensibilité permettant de tester différentes durées et taux pour évaluer l’impact sur la mensualité et le taux d’endettement.
Exemples chiffrés pour se projeter
Deux exemples simples permettent de comprendre immédiatement l’utilité du modèle :
| Cas | Prix | Travaux | Apport | Besoin d’emprunt |
|---|---|---|---|---|
| Achat ancien simple | 200 000 € | 0 € | 20 000 € | 180 000 € |
| Achat + rénovation | 160 000 € | 40 000 € | 30 000 € | 170 000 € |
Ces simulations simples montrent qu’un projet avec travaux peut être financièrement équivalent à un achat plus cher sans travaux si l’apport et les aides sont bien utilisés. Le modèle Excel permet de tester rapidement ces variantes.
Guide d’utilisation et pièces à joindre au dossier
Lors de la constitution du dossier pour la banque, joignez :
- Le plan de financement imprimé depuis le fichier Excel.
- Devis détaillés et contrats d’artisans signés si possible.
- Justificatifs d’apport et attestations d’aides potentielles.
- Derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires et pièces d’identité.
- Estimation de la valeur locative ou du prix de revente si c’est un investissement.
Verrouillez les formules pour éviter les erreurs lors des échanges et conservez une feuille d’audit montrant les hypothèses utilisées (taux, durée, marge imprévus).
Conseils pratiques pour aller plus loin
Testez des scénarios pessimistes et optimistes : hausse des taux, dépassement des travaux, diminution des revenus. La banque appréciera que vous ayez prévu des marges et que vous sachiez comment ajuster le projet en cas de coup dur. Pensez également à négocier le taux, les frais de dossier et les garanties, et comparez plusieurs offres.
Le bon réflexe est simple : chiffrer précisément, joindre les justificatifs et tester plusieurs variantes dans le modèle Excel. Le chiffre rend le projet crédible et facilite la décision de la banque. Téléchargez ou créez un modèle, remplissez chaque case avec des devis et des pièces réelles, puis imprimez une synthèse claire à joindre au dossier bancaire.
