Lorsque vous souhaitez investir dans un bien immobilier, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou locative, vous allez faire appel à un établissement bancaire ou à un courtier. Dans cet article, nous vous expliquons les points qui vont être évoqués lors de ce premier rendez-vous.
Les documents à apporter
Avant toute prise de rendez-vous, renseignez-vous sur les prêts immobiliers : vous pouvez par exemple faire une simulation en ligne afin de comparer les prix et avoir une idée de votre profil. Lors du premier rendez-vous, il y a plusieurs documents nécessaires au calcul de votre enveloppe qui permettront de définir le montant de crédit auquel vous avez droit. Ces documents sont les suivants :
- les trois derniers bulletins de salaire qui permettront de calculer vos revenus ;
- vos deux derniers avis d’imposition qui détermineront votre revenu fiscal de référence et qui indiqueront le nombre de personnes du foyer ;
- les trois derniers relevés de compte externes si ce n’est pas votre banque principale ;
- les tableaux d’amortissement des crédits en cours s’il y en a ;
- la taxe foncière si vous avez déjà des revenus locatifs.
Les points à discuter
Pendant le rendez-vous, plusieurs coûts vont être évoqués :
- le coût d’achat qui correspond au montant négocié ou non du bien immobilier ;
- les éventuels travaux à prévoir et donc à budgétiser (devis à fournir) ;
- Les frais de notaire déterminés par le notaire lui-même. Ils représentent environ 10% du coût d’achat ;
- les frais de garanti. Ce sont les frais pris par l’établissement bancaire qui assurent le bon paiement du prêt, ainsi si vous n’honorez pas vos mensualités de crédit l’organisme de garanti prend le relais ;
- les frais de dossier. Ils sont déterminés par l’établissement bancaire en fonction de la durée du projet et de son montant. Il est possible de les négocier ;
- le coût des intérêts. Il est déterminé par le taux appliqué sur votre financement et la durée de celui-ci. Il représente donc le montant que vous allez rembourser en plus de votre capital initial ;
- l’ADE (l’assurance décès emprunteur). Elle couvre les emprunteurs du projet et doit être présente à hauteur de 100%. Elle permet, en cas de problème, une prise en charge des mensualités du crédit habitat à hauteur de 50% ou 100% en fonction du sinistre. Il existe plusieurs options facultatives sur l’assurance en plus de celle obligatoire (décès, PTIA perte totale et irréversible d’autonomie, ITT incapacité temporaire totale, IPT incapacité permanente totale) ;
- il est possible de négocier son coût et également de faire appel à une assurance externe à condition que celle-ci soit au moins équivalente à celle proposée par l’établissement bancaire et ainsi remplir un cahier des charges fourni par ce dernier. Il est important d’avoir une couverture appropriée à son mode de vie afin d’assurer un niveau de vie suffisant en cas de sinistre pour la personne restante. Le prix de l’ADE est déterminé par le montant du prêt, sa durée et au questionnaire de santé qui mettra ou non en relief des pathologies s’il y en a. À noter que des surprimes ou des exclusions pourront être mises en place en cas de problème de santé avéré.
Les frais suivant sont facultatifs :
- les frais d’agence : ils peuvent être financés par le vendeur ou l’acheteur selon ce qui est convenu au contrat. Ils représentent un pourcentage du montant d’achat et couvrent le service de l’agence immobilière qui sert d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. De plus en plus, les agents immobiliers prennent en charge la signature du sous seing initialement traitée par l’office notarial, ce qui permet d’avoir des procédures de signature plus courtes ;
- les frais de courtage : un courtier est une personne qui s’occupe de solliciter l’ensemble des établissements bancaires afin de trouver la meilleure offre pour financer votre achat. Ainsi, il s’occupe des négociations à votre place et permet souvent d’avoir des conditions tarifaires plus intéressantes. Il s’occupe également de faire intermédiaire entre la banque et vous et fournit lui-même l’ensemble des documents. Le courtier prend ainsi une commission dès lors que vous signez avec l’établissement bancaire que vous avez choisi ensemble.
Comment se compose votre financement ?
Une fois tous ces coûts additionnés, vous retrouverez le coût total de votre projet et par conséquent le coût de votre financement. Selon l’établissement bancaire choisi, il vous sera demandé de faire un apport plus ou moins conséquent. Certains demandent de financer les frais de dossier, les frais de garanti et les frais de notaire. D’autres demandent un apport de 5 à 15 %. Dans tous les cas, les frais de dossier ne pourront être financés par le crédit. De plus, il est important, malgré l’auto-financement d’une partie du projet, de conserver une épargne de précaution afin de pallier différents frais pour un propriétaire (taxe foncière, travaux divers). Les banques sont de plus en plus regardantes sur cette épargne, car beaucoup de foyers se retrouvent dans des situations financières compliquées à la suite de l’acquisition de leur résidence principale. Le reste du projet sera financé par le prêt immobilier. Ce dernier peut s’étendre jusqu’à 300 mois soit 25 ans. Il existe également des prêts réglementés à taux zéro : PTZ (prêt à taux zéro). Ces prêts sont accessibles en fonction des conditions de revenu (avis d’imposition), du montant des travaux ou de la construction de votre maison et de la localisation de celle-ci. Le prêt à taux zéro vous permet de baisser le coût de votre crédit, car il n’y a pas d’intérêt sur celui-ci. L’enveloppe dédiée à cette ligne de prêt est déterminée de manière automatique sur un logiciel de simulation de l’établissement bancaire.
Comment négocier ?
Vous pouvez négocier avec votre banque le coût de votre crédit de différentes manières. Au plus vous travaillerez avec celle-ci, au plus elle vous obtiendra des conditions de prêt intéressantes. Vous pouvez par exemple, si ce n’est pas le cas, domicilier vos salaires, ouvrir des comptes à vos enfants, mettre en place de l’épargne (livret, PEL, assurance vie, etc.) et si celle-ci le propose faire vos contrats d’assurance (voiture, maison, etc.). En effet, les banques proposent de plus en plus des services annexes à leurs produits bancaires de base et développent le côté assurance voire le côté téléphonie pour certains. Ainsi, le conseiller ou la conseillère aura plus de poids auprès de sa direction pour vous négocier des conditions de crédit plus intéressantes et donc moins coûteuses.